Bỏ qua nội dung 
Bạn vừa nhận được thông báo thu hồi đất? Hoặc đang lo lắng không biết mức bồi thường có thỏa đáng không, quy trình sẽ diễn ra ra sao, và quyền của mình là gì? Đây là những câu hỏi mà hàng nghìn người dân tại Nha Trang, Cam Ranh, Vạn Ninh, Diên Khánh, Ninh Hòa đang đặt ra mỗi ngày khi Khánh Hòa bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng lớn nhất trong lịch sử tỉnh.
Với tư cách là công ty luật có trụ sở tại Khánh Hòa, đội ngũ luật sư Luật Nam Sơn tổng hợp toàn bộ thông tin pháp lý mới nhất — từ Luật Đất đai 2024, Nghị định 88/2024, Nghị định 226/2025, đến bảng giá đất Khánh Hòa năm 2026 — trong một tài liệu dễ hiểu, giúp bạn nắm vững quyền lợi và không bị thiệt thòi.
- Luật Đất đai 2024 thay đổi gì về bồi thường?
- Quy trình bồi thường diễn ra theo mấy bước?
- Mức bồi thường đất tại Khánh Hòa là bao nhiêu?
- Các dự án đang thu hồi đất tại Khánh Hòa 2024–2026
- Chính sách hỗ trợ và tái định cư ra sao?
- Không đồng ý mức bồi thường thì phải làm gì?
- Khi nào nên có luật sư tư vấn bồi thường đất?
- Câu hỏi thường gặp (FAQ)
Luật Đất đai 2024 thay đổi gì quan trọng về bồi thường thu hồi đất?
Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024) mang lại nhiều quy định có lợi hơn đáng kể cho người bị thu hồi đất so với Luật 2013. Hiểu được những thay đổi này là bước đầu tiên để bảo vệ quyền lợi của bạn.
6 thay đổi đột phá so với Luật Đất đai 2013
| Nội dung | Luật 2013 (cũ) | Luật 2024 (mới) Mới |
|---|---|---|
| Cơ sở tính giá bồi thường | Theo khung giá đất Chính phủ (thấp hơn thị trường) | Bảng giá đất HĐND tỉnh quyết định hàng năm, tiệm cận thị trường |
| Thời điểm tính giá đất cụ thể | Tại thời điểm quyết định thu hồi | Tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường (có lợi hơn) |
| Hình thức bồi thường | 2 hình thức: bằng đất hoặc bằng tiền | 4 hình thức: bằng đất cùng/khác mục đích, bằng nhà ở, hoặc bằng tiền |
| Tái định cư | Có thể bố trí sau khi thu hồi | Phải hoàn thành trước khi thu hồi đất (Khoản 6 Điều 91) |
| Chậm chi trả bồi thường | Không có quy định phạt lãi | Phải trả lãi theo lãi suất ngân hàng nếu chi trả chậm |
| Từ 01/01/2026 (NQ 254/2025) | Tính theo giá đất cụ thể (phức tạp, nhiều tranh chấp) | Tính theo bảng giá đất × hệ số điều chỉnh (đơn giản, minh bạch hơn) |
Nghị định 226/2025/NĐ-CP (hiệu lực 15/08/2025) sửa đổi bổ sung NĐ 88/2024, trong đó thêm quy định xử lý trường hợp quy hoạch thay đổi sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) thay đổi cách tính bồi thường sang phương pháp bảng giá đất × hệ số điều chỉnh, giúp giảm tranh chấp và minh bạch hơn.
Quy trình bồi thường, giải phóng mặt bằng diễn ra theo mấy bước?
Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, quy trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gồm 9 bước bắt buộc theo trình tự sau. Biết rõ từng bước giúp bạn chủ động theo dõi và phát hiện sai sót (nếu có) của cơ quan thực hiện.
UBND cấp tỉnh hoặc huyện ra thông báo trước ít nhất 90 ngày (đất nông nghiệp) hoặc 180 ngày (đất ở, đất phi nông nghiệp) trước khi ban hành quyết định thu hồi. Thông báo phải được niêm yết công khai tại UBND xã/phường và nơi thu hồi đất.
Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc cơ quan được ủy quyền tiến hành đo đạc, kiểm kê toàn bộ diện tích đất, nhà ở, công trình, cây trồng, vật nuôi. Người dân có quyền và nghĩa vụ phối hợp; nếu cố tình né tránh có thể bị thiệt thòi khi kiểm kê.
Hội đồng bồi thường lập phương án dựa trên kết quả kiểm kê và bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt. Phương án phải bao gồm: diện tích đất, loại đất, mức bồi thường, hình thức bồi thường, phương án tái định cư (nếu có).
Phương án bồi thường được niêm yết công khai ít nhất 20 ngày để người dân có ý kiến. Đây là bước quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi — bạn có quyền phản đối các khoản bồi thường không đúng, bổ sung tài sản bị bỏ sót, hoặc yêu cầu định giá lại.
Cơ quan có thẩm quyền tổng hợp ý kiến, điều chỉnh phương án (nếu cần) và trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt chính thức.
UBND cấp tỉnh (dự án cấp tỉnh) hoặc UBND cấp huyện ban hành quyết định thu hồi đất chính thức. Từ đây, người dân có 30 ngày để khiếu nại quyết định này.
Điểm mới quan trọng: Theo Khoản 6 Điều 91 LĐĐ 2024, phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất đối với trường hợp thu hồi đất ở. Người dân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Tiền bồi thường được chi trả trong vòng 30 ngày kể từ khi phương án được phê duyệt. Nếu chi trả chậm hơn, người dân được hưởng lãi suất theo lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại (quy định mới của LĐĐ 2024).
Sau khi nhận đủ bồi thường, người dân bàn giao mặt bằng theo đúng thỏa thuận. Trường hợp từ chối nhận bồi thường hoặc không bàn giao mặt bằng sau 90 ngày kể từ khi có quyết định cưỡng chế, cơ quan nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất.
Mức bồi thường đất tại Khánh Hòa năm 2025–2026 là bao nhiêu?
Mức bồi thường tính theo công thức: Diện tích đất × Giá đất cụ thể tại thời điểm phê duyệt phương án. Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, công thức chuyển sang: Diện tích × Bảng giá đất × Hệ số điều chỉnh. Dưới đây là các mốc giá quan trọng tại Khánh Hòa.
Bảng giá đất Khánh Hòa 2025–2026 (các khu vực trọng điểm)
Năm 2025: Quyết định 23/2025/QĐ-UBND (áp dụng từ 11/4/2025 – 31/12/2025). Từ 01/01/2026: Nghị quyết 15/2025/NQ-HĐND (bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, tiệm cận thị trường). Bảng giá đất 2026 tăng khoảng 5–10% so với năm 2025 tại các khu vực trung tâm.
| Khu vực | Đất ở (VNĐ/m²) | Hệ số điều chỉnh 2025 |
|---|---|---|
| Trung tâm Nha Trang (đường Trần Phú, Nguyễn Thiện Thuật…) | 30.000.000 – 60.000.000 | Hệ số 2,0 |
| Nha Trang vùng ven (Vĩnh Hòa, Vĩnh Trường, Vĩnh Thái) | 8.000.000 – 20.000.000 | Hệ số 1,6 – 2,0 |
| TP Cam Ranh | 3.000.000 – 10.000.000 | Hệ số 1,7 |
| Thị xã Ninh Hòa | 2.500.000 – 7.000.000 | Hệ số 1,7 |
| Huyện Diên Khánh | 1.500.000 – 5.000.000 | Hệ số 1,6 |
| Huyện Vạn Ninh | 1.200.000 – 4.000.000 | Hệ số 1,6 |
* Giá trị tham khảo. Mức bồi thường thực tế theo từng thửa đất cụ thể do cơ quan nhà nước xác định. Người dân có quyền yêu cầu giải thích cơ sở tính toán.
Đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi tại Khánh Hòa
Bên cạnh bồi thường đất, người dân còn được bồi thường thiệt hại đối với cây trồng và vật nuôi theo Quyết định 32/2024/QĐ-UBND ngày 28/10/2024 của UBND tỉnh Khánh Hòa. Một số đơn giá tham khảo:
| Loại cây trồng / tài sản | Đơn giá bồi thường | Ghi chú |
|---|---|---|
| Dừa (đang cho quả) | 3.500.000 – 5.500.000 đ/cây | Tùy tuổi cây |
| Nhãn, xoài, mít (đang cho quả) | 2.500.000 – 4.000.000 đ/cây | Tùy chủng loại |
| Điều (đang cho quả) | 1.800.000 – 2.800.000 đ/cây | — |
| Rừng trồng sản xuất | Theo tuổi cây và loại rừng | Định giá riêng |
| Ao nuôi tôm, cá | Giá trị đầu tư + thiệt hại thực tế | Phải có chứng từ |
Ví dụ tính bồi thường cụ thể tại Diên Khánh
Tình huống: Hộ ông A có 150m² đất ở nông thôn tại Diên Khánh, bảng giá đất 2.000.000 đ/m², hệ số điều chỉnh 1,6. Ngoài ra có 5 cây dừa đang ra quả.
- Bồi thường đất: 150m² × 2.000.000 × 1,6 = 480.000.000 đồng
- Bồi thường cây dừa: 5 cây × 4.500.000 = 22.500.000 đồng
- Hỗ trợ di dời: (tùy quy định cụ thể, thông thường 3–6 tháng giá thuê nhà)
- Tổng tối thiểu: ~502.500.000 đồng (chưa tính công trình nhà ở)
Đây là ví dụ tham khảo. Mức thực tế phụ thuộc vào loại đất, vị trí và thời điểm phê duyệt phương án.
Những dự án nào đang thu hồi đất tại Khánh Hòa 2024–2026?
Khánh Hòa đang bước vào giai đoạn phát triển hạ tầng lớn chưa từng có. Biết mình nằm trong vùng dự án nào giúp bạn chủ động chuẩn bị hồ sơ và theo dõi quy trình.
Đoạn qua Khánh Hòa: 191,8 km, đi qua 29 xã/phường, thu hồi 2.134 ha. Ảnh hưởng 5.465 hộ dân, trong đó 1.680 hộ cần tái định cư. Đây là dự án có quy mô thu hồi đất lớn nhất lịch sử tỉnh Khánh Hòa.
Quy mô 226 ha tại phường Vĩnh Thái và Phước Long, tổng vốn hơn 17.000 tỷ đồng. Giai đoạn 2 (~142 ha, khoảng 1.400 thửa) phải hoàn thành GPMB trước 31/12/2025.
Chiều dài 20,5 km, vốn hơn 2.000 tỷ đồng, ảnh hưởng 551 hộ dân. Đã phê duyệt phương án bồi thường cho 476 trường hợp, bàn giao được ~43% mặt bằng — đang vướng mắc nhiều tranh chấp chờ giải quyết.
Nâng công suất lên 25 triệu hành khách/năm, tổng diện tích quy hoạch 628 ha. Ảnh hưởng đến đất dân cư xung quanh khu vực Cam Lâm, Bắc Cam Ranh.
Các khu đô thị tại Cổ Mã, Tu Bông (Vạn Ninh); nhà ở công an nhân dân (~6 ha, 63 hộ); đường QL27C; dự án hạ tầng tại Diên Khánh và nhiều dự án nhỏ lẻ khác trên toàn tỉnh.
Theo Nghị quyết 202/2025/QH15, tỉnh Khánh Hòa mới được mở rộng sau khi sáp nhập Ninh Thuận, kéo theo nhiều dự án lớn tại Ninh Thuận cũ (bao gồm dự án điện hạt nhân Ninh Thuận) nay thuộc thẩm quyền UBND tỉnh Khánh Hòa. Người dân tại khu vực cũ của Ninh Thuận cũng áp dụng quy định bồi thường của tỉnh Khánh Hòa mới.
Ngoài bồi thường đất, người dân còn được hỗ trợ và tái định cư như thế nào?
Bên cạnh khoản bồi thường về đất và tài sản, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định nhiều hình thức hỗ trợ bổ sung mà người dân thường không biết để yêu cầu.
4 hình thức bồi thường theo Luật Đất đai 2024
Người bị thu hồi đất ở có thể chọn một trong 4 hình thức bồi thường (Điều 91), thay vì chỉ 2 hình thức như trước:
- Bồi thường bằng đất ở có cùng mục đích sử dụng trong cùng khu vực (ưu tiên nhất)
- Bồi thường bằng đất ở khác mục đích được chuyển mục đích sang đất ở (mới năm 2024)
- Bồi thường bằng nhà ở tại khu tái định cư do Nhà nước đầu tư xây dựng (mới năm 2024)
- Bồi thường bằng tiền — áp dụng khi không có quỹ đất hoặc nhà để bố trí
Các khoản hỗ trợ người dân thường bỏ sót
- Hỗ trợ di chuyển: Chi phí di dời người, tài sản, vật nuôi ra khỏi nơi ở cũ
- Hỗ trợ ổn định đời sống: Tương đương 3–6 tháng giá thuê nhà theo thị trường địa phương
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề: Với hộ nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích canh tác
- Hỗ trợ tạo việc làm: Hoặc hỗ trợ tiền tương đương để tự chuyển đổi nghề
- Hỗ trợ tái định cư: Tiền hỗ trợ bổ sung nếu phương án tái định cư chưa sẵn sàng
- Hỗ trợ đặc biệt khác: Với đối tượng chính sách, hộ nghèo, người già neo đơn
Người sử dụng đất được bồi thường khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), hoặc đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp, hoặc đất sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 không có tranh chấp. Đất không có giấy tờ vẫn có thể được xem xét bồi thường theo từng trường hợp cụ thể.
Không đồng ý mức bồi thường thì phải làm gì để bảo vệ quyền lợi?
Không đồng ý mức bồi thường là quyền hợp pháp của người dân. Luật quy định rõ 2 con đường: khiếu nại hành chính và khởi kiện ra tòa.
Con đường 1: Khiếu nại hành chính
Bước 1 — Khiếu nại lần đầu: Gửi đơn khiếu nại đến người ban hành quyết định bồi thường (thường là Hội đồng bồi thường hoặc UBND cấp huyện/tỉnh) trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận quyết định. Cơ quan nhận đơn phải giải quyết trong 30 ngày (vụ phức tạp 45 ngày).
Bước 2 — Khiếu nại lần hai: Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu, khiếu nại lên cơ quan cấp trên trong vòng 30 ngày. Thời gian giải quyết 45–60 ngày.
Con đường 2: Khởi kiện tại Tòa án Từ 01/07/2025
Theo Luật 81/2025/QH15 và Luật 85/2025/QH15 (hiệu lực 01/07/2025), hệ thống tòa án được tái cơ cấu — TAND khu vực thay thế TAND cấp huyện trong xét xử sơ thẩm các vụ kiện hành chính về đất đai. Tại Khánh Hòa, người dân nộp đơn khởi kiện tại TAND khu vực có thẩm quyền địa bàn.
Người dân có thể chọn một trong hai: khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện ra tòa. Không thể thực hiện song song cả hai với cùng một quyết định. Thời hiệu khởi kiện là 1 năm kể từ khi biết quyết định hành chính.
Sau 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định bồi thường mà không có đơn khiếu nại, bạn sẽ mất quyền khiếu nại lần đầu. Sau 1 năm, mất quyền khởi kiện. Nếu đang trong quá trình cân nhắc, hãy liên hệ luật sư đất đai khánh hòa ngay để được tư vấn trước khi hết thời hạn.
Khi nào nên có luật sư tư vấn bồi thường đất tại Khánh Hòa?
Nhiều người nghĩ “đất của mình, mình tự lo được” — nhưng thực tế, đây là lĩnh vực pháp lý phức tạp, thay đổi liên tục, và sai một bước có thể mất đi quyền lợi hàng trăm triệu đồng. Dưới đây là những tình huống mà vai trò của luật sư thực sự tạo ra sự khác biệt.
| Tình huống | Luật sư hỗ trợ được gì? |
|---|---|
| Mức bồi thường thấp hơn kỳ vọng | Rà soát phương án, kiểm tra đơn giá đất áp dụng, xác định tài sản bị bỏ sót, làm văn bản phản đối chính thức |
| Đất không có giấy tờ hoặc giấy tờ không đầy đủ | Xác định căn cứ pháp lý để được bồi thường, thu thập chứng cứ lịch sử sử dụng đất |
| Kiểm kê bỏ sót tài sản, cây trồng | Lập biên bản bổ sung, yêu cầu kiểm kê lại, tính toán giá trị thiệt hại thực tế |
| Đất tranh chấp với anh em hoặc hàng xóm | Tư vấn giải quyết tranh chấp trước khi thu hồi, bảo vệ quyền lợi trong toàn bộ quy trình |
| Muốn khiếu nại hoặc khởi kiện | Soạn đơn khiếu nại, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, đại diện tại TAND khu vực |
| Cưỡng chế thu hồi đất | Rà soát tính hợp pháp của quyết định cưỡng chế, yêu cầu hoãn thi hành nếu có căn cứ |
Tìm hiểu thêm: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
Với văn phòng đặt tại 86B Quang Trung, TP. Nha Trang, đội ngũ luật sư Luật Nam Sơn am hiểu sâu về pháp lý đất đai Khánh Hòa, bảng giá đất địa phương và thực tiễn xử lý các vụ bồi thường thu hồi đất trong tỉnh. Chúng tôi đồng hành cùng bạn từ bước lấy ý kiến phương án bồi thường cho đến khi khiếu nại, khởi kiện nếu cần.
📍 86B Quang Trung, Nha Trang, Khánh Hòa | 141 Nguyễn Thị Nhung, TP. HCM | Chi nhánh: Hà Nội, Quảng Ngãi
Câu hỏi thường gặp về bồi thường đất tại Khánh Hòa
Có thể được bồi thường, nhưng phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Theo Điều 95 Luật Đất đai 2024, đất không có giấy chứng nhận nhưng sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không có tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ gốc (giấy tờ mua bán, thừa kế, tặng cho trước 1993; giấy phép xây dựng cũ; xác nhận của UBND về nguồn gốc sử dụng đất) vẫn có thể được bồi thường. Trường hợp đất sử dụng sau 01/7/2014 mà không có giấy tờ sẽ không được bồi thường về đất nhưng vẫn có thể được hỗ trợ. Nên gặp luật sư để phân tích hồ sơ cụ thể của bạn.
Có, nhưng phải qua quy trình chặt chẽ. Nhà nước chỉ được cưỡng chế thu hồi đất sau khi: (1) phương án bồi thường đã được phê duyệt, (2) tiền bồi thường đã được gửi vào tài khoản ký quỹ chờ người dân nhận, (3) đã thực hiện thủ tục vận động, thuyết phục ít nhất 3 lần, và (4) có quyết định cưỡng chế chính thức. Trong thời gian khiếu nại hoặc khởi kiện, bạn có thể yêu cầu tạm dừng thi hành quyết định nếu có căn cứ hợp pháp. Đây là thời điểm cần luật sư can thiệp kịp thời nhất.
Đây là câu hỏi rất phổ biến tại Khánh Hòa hiện nay. Câu trả lời là: tùy thời điểm mua và thời điểm công bố quy hoạch. Nếu bạn mua đất trước khi quy hoạch được công bố rộng rãi và hoàn thành đăng ký sang tên, thông thường vẫn được bồi thường theo quy định (vì bạn là người sử dụng đất hợp pháp). Nếu mua sau khi quy hoạch đã được công khai, bạn vẫn được bồi thường về đất nhưng không được bồi thường về nhà ở và công trình xây dựng mới sau khi có thông báo thu hồi. Cần kiểm tra kỹ lịch sử quy hoạch và thời điểm mua bán trước khi đưa ra kết luận.
Kết luận: Hiểu đúng để không bị thiệt thòi
Bồi thường thu hồi đất là vấn đề pháp lý quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản và cuộc sống của hàng nghìn gia đình tại Khánh Hòa. Với Luật Đất đai 2024 và các văn bản mới nhất, quyền lợi của người dân được bảo vệ tốt hơn nhiều so với trước — nhưng chỉ khi bạn nắm rõ quyền của mình và chủ động hành động đúng lúc.
Ba điều quan trọng nhất cần nhớ:
- Theo dõi chặt bước 4 (lấy ý kiến phương án bồi thường) — đây là thời điểm duy nhất để phản đối trước khi phương án được phê duyệt chính thức.
- Giữ thời hiệu khiếu nại — 30 ngày kể từ khi nhận quyết định bồi thường, không thể gia hạn.
- Không ký vào bất kỳ văn bản nào chưa được rà soát kỹ, đặc biệt là biên bản thỏa thuận nhận bồi thường “một lần, dứt điểm”.
Nếu bạn có đất nằm trong vùng dự án hoặc đã nhận được thông báo thu hồi, hãy liên hệ Luật Nam Sơn – Văn phòng tại Nha Trang, Khánh Hòa để được tư vấn pháp lý cụ thể theo hồ sơ của bạn:
📌 Khánh Hòa: 86B Quang Trung, Nha Trang, Khánh Hòa
📌 TP. HCM: 141 Nguyễn Thị Nhung, phường Hiệp Bình, Hồ Chí Minh
📌 Chi nhánh cộng sự tại: Hà Nội, Quảng Ngãi
📞 0932.263.419 | 📞 0889.181.585 | 💬 Zalo tư vấn
