Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã

Khi xảy ra tranh chấp đất đai với hàng xóm hoặc người thân, bước đầu tiên theo quy định của pháp luật là yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã — đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra tòa hoặc đề nghị cơ quan nhà nước giải quyết. Tuy nhiên, kể từ 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) đã thay thế toàn bộ khung pháp lý cũ, và từ 01/07/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP tiếp tục mở rộng thẩm quyền của Chủ tịch UBND xã — bao gồm cả quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp và cưỡng chế thi hành. Bài viết này hướng dẫn đầy đủ quy trình 5 bước hòa giải, hồ sơ cần chuẩn bị, thời hạn giải quyết, thẩm quyền mới nhất và các bước tiếp theo khi hòa giải không thành — tất cả cập nhật theo quy định hiện hành năm 2025–2026.

Tranh chấp đất đai là gì? Những loại tranh chấp nào thường xảy ra tại cấp xã?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong thực tế, phần lớn các vụ tranh chấp phát sinh từ những mâu thuẫn rất cụ thể trong cuộc sống hàng ngày — ranh giới thửa đất bị lấn chiếm, đất cha mẹ để lại không có di chúc, hay hàng xóm xây tường lấn sang phần đất của mình.

Dưới đây là ba nhóm tranh chấp phổ biến nhất tại cấp xã và đặc điểm từng nhóm:

Hòa giải tại UBND xã có bắt buộc không? Khi nào được bỏ qua bước này?

Có — hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi nộp đơn khởi kiện tại tòa án. Đây là điểm mới quan trọng: Luật cũ (2013) chỉ quy định hòa giải cơ sở là bắt buộc đối với một số loại tranh chấp, nhưng Luật 2024 mở rộng phạm vi — hầu hết các tranh chấp đất đai giữa các cá nhân, hộ gia đình đều phải qua hòa giải tại UBND xã trước khi tiến lên bước tiếp theo.

Trường hợp nào KHÔNG phải hòa giải tại UBND xã?

Luật Đất đai 2024 quy định một số ngoại lệ — những trường hợp này được quyền khởi kiện hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết mà không cần hòa giải tại xã:

• Địa bàn không có đơn vị hành chính cấp xã (ví dụ: một số khu vực đặc biệt theo quy định tổ chức chính quyền)
• Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại có liên quan đến quyền sử dụng đất — có thể đưa ra Trọng tài thương mại (quy định mới tại Điều 236 LĐĐ 2024)
• Tranh chấp giữa hộ gia đình với Nhà nước về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư — thuộc thủ tục khiếu nại hành chính, không phải hòa giải tại xã

Căn cứ pháp lý nào điều chỉnh việc giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã hiện nay?

Dưới đây là toàn bộ khung văn bản pháp luật hiện hành — cập nhật đến đầu năm 2026. Các văn bản cũ như Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực hoàn toàn kể từ ngày 01/08/2024.

Quy trình 5 bước hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã diễn ra như thế nào?

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 và Điều 105–108 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã gồm 5 bước như sau:

1. 1
   Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND xã

   Bên có tranh chấp (hoặc cả hai bên) nộp đơn yêu cầu hòa giải kèm hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Đơn có thể nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện. Nếu cả hai bên cùng nộp đơn thì được ưu tiên xử lý sớm hơn.

2. 2
   UBND xã thụ lý và thông báo cho các bên

   Trong 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo Điều 105 NĐ 102/2024), UBND xã phải ra thông báo thụ lý và gửi cho tất cả các bên liên quan. Nếu hồ sơ thiếu, UBND có trách nhiệm hướng dẫn bổ sung ngay trong ngày tiếp nhận.

3. 3
   Xác minh thực địa và thu thập hồ sơ địa chính

   UBND xã phân công công chức địa chính tiến hành: xác minh thực địa (đo đạc, xác định mốc giới), trích lục bản đồ địa chính, tra cứu lịch sử nguồn gốc sử dụng đất, thu thập ý kiến các bên. Giai đoạn này thường mất 7–14 ngày tuỳ mức độ phức tạp của tranh chấp. Kết quả xác minh là căn cứ quan trọng để Hội đồng hòa giải phân tích tại buổi hòa giải.

4. 4
   Thành lập Hội đồng hòa giải và tổ chức buổi hòa giải

   Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai cấp xã gồm các thành phần theo Điều 235 LĐĐ 2024:

   • Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã (Chủ tịch Hội đồng)
   • Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã
   • Công chức địa chính — xây dựng — môi trường
   • Người sinh sống lâu năm biết rõ nguồn gốc đất tranh chấp
   • Đại diện tổ chức, cá nhân có liên quan (nếu cần)

   Các bên phải có mặt theo giấy triệu tập. Nếu vắng mặt lần 1 có lý do, được triệu tập lần 2. Nếu vắng mặt lần 2, hòa giải coi như không thành và UBND xã lập biên bản ghi nhận điều này.

5. 5
   Lập biên bản và xử lý kết quả hòa giải

   Sau buổi hòa giải, Hội đồng lập biên bản hòa giải có chữ ký tất cả các thành viên và các bên tranh chấp. Biên bản được giao cho mỗi bên một bản.

   • Hòa giải thành: Nếu các bên đã thực hiện đúng cam kết và có thay đổi hiện trạng sử dụng đất, UBND xã lập văn bản công nhận kết quả hòa giải. Các bên có thể yêu cầu chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính theo kết quả đã thỏa thuận.
   • Hòa giải không thành: Biên bản ghi rõ nội dung không thỏa thuận được. Đây là cơ sở pháp lý để các bên tiếp tục theo một trong hai con đường: khởi kiện ra tòa hoặc yêu cầu UBND giải quyết (xem phần 8).

Cần chuẩn bị những giấy tờ gì để nộp hồ sơ yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai?

Để hồ sơ được thụ lý ngay từ lần đầu, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các tài liệu sau:

• Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai (có thể dùng mẫu do UBND xã cấp hoặc tự soạn theo hướng dẫn bên dưới)
• Căn cước công dân của người yêu cầu (bản sao có chứng thực)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) nếu có; hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (giấy kê khai đăng ký 1993, giấy mua bán cũ, bản đồ địa chính…)
• Các tài liệu liên quan đến nội dung tranh chấp: hợp đồng mua bán, biên bản phân chia đất, di chúc, giấy tờ xây dựng… (nếu có)
• Bản vẽ hoặc sơ đồ thửa đất (nếu có) — không bắt buộc nhưng giúp rút ngắn thời gian xác minh

Đơn yêu cầu hòa giải cần có những nội dung gì?

Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai không có mẫu bắt buộc thống nhất trên toàn quốc, nhưng cần đảm bảo đầy đủ các thông tin cơ bản sau:

Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã là bao lâu?

Đây là câu hỏi người dân hỏi nhiều nhất vì liên quan trực tiếp đến kế hoạch pháp lý. Có hai loại thời hạn cần phân biệt: thời hạn hòa giải (tại UBND xã với vai trò hòa giải viên) và thời hạn giải quyết tranh chấp (khi Chủ tịch UBND xã ban hành quyết định hành chính giải quyết tranh chấp).

Tìm hiểu thêm: Danh sách 10 Công ty Luật – Luật sư chuyên về Đất đai

Thẩm quyền mới của Chủ tịch UBND xã từ 01/07/2025 thay đổi như thế nào?

Đây là điểm thay đổi lớn nhất trong hệ thống giải quyết tranh chấp đất đai năm 2025 mà hầu hết người dân chưa biết. Trong mô hình chính quyền 02 cấp (tỉnh – xã, bỏ cấp huyện), Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã chuyển giao đáng kể thẩm quyền về đất đai xuống cấp xã.

Chủ tịch UBND xã nay có quyền gì trong giải quyết tranh chấp đất đai?

Theo điểm g khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ 01/07/2025, Chủ tịch UBND cấp xã có thẩm quyền:

• Ban hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đối với tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau (trước đây thuộc thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp huyện)
• Ban hành quyết định cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
• Giải quyết khiếu nại lần đầu đối với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai do mình ban hành

Hòa giải không thành tại UBND xã thì phải làm gì tiếp theo?

Khi có biên bản hòa giải không thành, các bên tranh chấp có hai con đường tiếp theo, tùy thuộc vào việc đất có giấy tờ hay không.

Con đường 1 — Đất có giấy tờ: Khởi kiện ra TAND khu vực

Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024 và quy định mới của Luật 81/2025/QH15, nếu đất tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 LĐĐ 2024, các bên nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực (không phải TAND cấp huyện như trước đây) có thẩm quyền theo lãnh thổ.

Con đường 2 — Đất không có giấy tờ: Yêu cầu Chủ tịch UBND xã giải quyết

Nếu đất tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có các loại giấy tờ được quy định, các bên có thể lựa chọn một trong hai hướng:

• Yêu cầu Chủ tịch UBND xã ban hành quyết định giải quyết tranh chấp (theo thẩm quyền mới của NĐ 151/2025). Kết quả là quyết định hành chính có giá trị bắt buộc thi hành trong phạm vi 45 ngày.
• Hoặc khởi kiện ra TAND khu vực — ngay cả khi đất không có giấy tờ, các bên vẫn có quyền lựa chọn con đường tòa án. Tòa án sẽ xác minh nguồn gốc và giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

UBND xã không giải quyết hoặc để quá hạn — người dân phải làm gì?

Đây là tình huống thực tế khá phổ biến, đặc biệt ở các xã có nhiều vụ tranh chấp hoặc cán bộ địa chính quá tải. Khi gặp trường hợp này, bạn có các giải pháp theo thứ tự sau:

• Bước 1 — Gửi văn bản nhắc nhở: Làm đơn đề nghị (có ghi ngày nộp, ký tên, lưu bản photo) yêu cầu UBND xã thực hiện đúng thời hạn theo NĐ 102/2024 và NĐ 151/2025. Đây là bằng chứng quan trọng cho các bước tiếp theo.
• Bước 2 — Phản ánh lên UBND tỉnh (theo mô hình 02 cấp từ 01/07/2025): Trong mô hình chính quyền mới, cấp trên trực tiếp của UBND xã là UBND tỉnh. Gửi đơn phản ánh về việc UBND xã không thực hiện đúng nhiệm vụ.
• Bước 3 — Khiếu nại hành chính: Nếu UBND xã ban hành quyết định sai quy định hoặc từ chối giải quyết vô lý, nộp đơn khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011 trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận quyết định.
• Bước 4 — Khởi kiện hành chính tại TAND khu vực: Trường hợp khiếu nại không được giải quyết thỏa đáng, có thể khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của UBND xã ra TAND khu vực theo Luật Tố tụng Hành chính 2015.

So sánh đường UBND và đường Tòa án: Nên chọn hướng nào?

Sau khi hòa giải không thành, đây là câu hỏi được hỏi nhiều nhất. Câu trả lời phụ thuộc vào tình trạng giấy tờ đất và bản chất của tranh chấp.

Tìm hiểu thêm: Giá thuê luật sư giải quyết tranh chấp đất đai là bao nhiêu tiền?

---

Câu hỏi thường gặp về giải quyết tranh chấp đất đai tại cấp xã

---

Kết luận: Nắm đúng quy trình để bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bạn

Giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND xã là bước đầu tiên bắt buộc trong hành trình pháp lý — nhưng không phải bước cuối cùng. Những điều cần ghi nhớ từ bài viết này:

• Pháp luật đã thay đổi hoàn toàn từ 01/08/2024: Luật Đất đai 2024 và NĐ 102/2024 thay thế Luật 2013 và NĐ 43/2014. Mọi thông tin căn cứ vào luật cũ đều không còn giá trị pháp lý.
• Thẩm quyền mới từ 01/07/2025: Chủ tịch UBND xã được phân cấp quyền ban hành quyết định giải quyết tranh chấp và cưỡng chế theo NĐ 151/2025, thay thế vai trò trước đây của Chủ tịch UBND huyện.
• Thời hạn hòa giải chỉ còn 30 ngày (giảm từ 45 ngày theo luật cũ). Nộp hồ sơ đầy đủ ngay từ đầu để tránh mất thêm thời gian bổ sung.
• Sau hòa giải không thành: Có giấy tờ đất → khởi kiện TAND khu vực; Không có giấy tờ → UBND xã giải quyết hoặc khởi kiện TAND khu vực.
• TAND cấp huyện không còn tồn tại từ 01/07/2025, thay bằng TAND khu vực theo Luật 81/2025/QH15.

Tranh chấp đất đai thường kéo dài, tốn nhiều thời gian và ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống gia đình. Nếu bạn đang trong quá trình tranh chấp hoặc chuẩn bị nộp đơn, đừng ngần ngại tham khảo ý kiến luật sư chuyên lĩnh vực đất đai để có chiến lược phù hợp ngay từ đầu — tránh những sai sót về thủ tục có thể kéo dài vụ việc thêm nhiều năm.